【編者按】冷鏈物流園區(qū)作為近年出現(xiàn)的新概念，是我國(guó)物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的一個(gè)重要體現(xiàn)。本文分析了我國(guó)冷鏈物流園區(qū)的基本類型，著重強(qiáng)調(diào)了冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中存在的突出問(wèn)題，希望由此引起管理者和投資者的高度重視，盡量避免類似情況發(fā)生，進(jìn)而推動(dòng)我國(guó)冷鏈物流園區(qū)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

      冷鏈物流園區(qū)是近十年才出現(xiàn)的新概念，是我國(guó)物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的一個(gè)重要體現(xiàn)。國(guó)外的物流園區(qū)涵蓋多種功能，其中包括冷庫(kù)和冷產(chǎn)品的物流功能，一般不作為獨(dú)立的園區(qū)概念出現(xiàn)。而我們?yōu)榱藦?qiáng)調(diào)冷鏈的特殊性，將冷產(chǎn)品的集中處理、交易、儲(chǔ)存和配送的建筑群統(tǒng)稱為冷鏈物流園區(qū)。這一方面體現(xiàn)了冷鏈的重要性，另一方面為園區(qū)建設(shè)指出了明確方向。

一、冷鏈物流園區(qū)基本類型

      我國(guó)冷鏈物流園區(qū)主要分為以下幾種類型：

1、以冷凍品批發(fā)為主的市場(chǎng)型冷鏈物流園區(qū)

      此類冷鏈物流園區(qū)是目前庫(kù)房出租率最好、盈利水平最高的園區(qū)。此類園區(qū)依靠冷產(chǎn)品集中交易必須以冷庫(kù)為依托的特點(diǎn)，一般租賃價(jià)格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車租賃等等。北京的西南郊冷庫(kù)、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫(kù)等都屬于此類型園區(qū)。

2、以冷庫(kù)租賃為主的倉(cāng)儲(chǔ)型冷鏈物流園區(qū)

      此類冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，或靠近港口和道路中轉(zhuǎn)樞紐的地方。較大存儲(chǔ)量的冷庫(kù)和較便宜的地價(jià)及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲(chǔ)存，如進(jìn)口海產(chǎn)品、國(guó)家儲(chǔ)備肉、水果保鮮庫(kù)等。

3、以提供配套冷庫(kù)為主的綜合冷鏈物流園區(qū)

      此類物流園區(qū)是目前大多數(shù)冷鏈物流園區(qū)的存在形式。目前，大型的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、綜合性物流園區(qū)都需要冷庫(kù)作為園區(qū)功能的一部分，盡管冷庫(kù)容量只占普通庫(kù)房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區(qū)概念。

二、現(xiàn)存主要問(wèn)題

1、冷鏈物流園區(qū)盲目建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重

      我國(guó)現(xiàn)階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財(cái)政支持、土地優(yōu)惠等，引導(dǎo)著投資方對(duì)該行業(yè)的投入。政府出臺(tái)鼓勵(lì)政策的初衷是促進(jìn)冷鏈行業(yè)長(zhǎng)期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

      有的冷鏈物流園區(qū)在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規(guī)劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫(kù)面積或拖后建設(shè);有些冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策影響，忽略市場(chǎng)實(shí)際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫(kù)的建筑模式和規(guī)模都背離了市場(chǎng)的實(shí)際需求。

2、冷鏈物流園區(qū)投資方很多沒(méi)有農(nóng)產(chǎn)品流通或者物流管理經(jīng)驗(yàn)

      根據(jù)我們對(duì)物流園區(qū)和冷鏈物流園區(qū)投資方的了解，超過(guò)60%的投資方與物流和冷鏈物流沒(méi)有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來(lái)的好處，并可以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)冷庫(kù)得到穩(wěn)定收入，是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的區(qū)域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫(kù)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和遇到的困難也相對(duì)較多。

3、冷鏈物流園區(qū)建設(shè)多數(shù)只關(guān)注建筑形式，缺少專業(yè)規(guī)劃咨詢

       冷鏈物流園區(qū)是以物流運(yùn)作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設(shè)施，并且冷庫(kù)又是包含較多專業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區(qū)的建設(shè)更應(yīng)注重前期的規(guī)劃研究。然而有很多冷鏈物流園區(qū)投資方不愿意花錢花精力在規(guī)劃研究上，更愿意相信自己的直覺(jué)和已有信息。

       有人對(duì)此總結(jié)：“很多人愿花錢買教訓(xùn)，而不愿花錢買思想。”這種現(xiàn)象在冷鏈物流園區(qū)的規(guī)劃上體現(xiàn)得更明顯。國(guó)外一般 花費(fèi)在規(guī)劃咨詢方面的費(fèi)用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢在建筑上。夏暉公司在1997年建設(shè)北京物流中心時(shí)花費(fèi)5萬(wàn)美元(相當(dāng)于40萬(wàn)人民幣)聘請(qǐng)專業(yè)貨架咨詢公司對(duì)貨架系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃，這在國(guó)內(nèi)企業(yè)簡(jiǎn)直是不可想象的。

      我國(guó)很多投資方更愿意選擇供應(yīng)商免費(fèi)提供的規(guī)劃方案，貨架制造商免費(fèi)提供的貨架布置方案，建筑設(shè)計(jì)院免費(fèi)提供的園區(qū)規(guī)劃方案。很多大型企業(yè)建設(shè)園區(qū)時(shí)采取招投標(biāo)的方式來(lái)決定園區(qū)規(guī)劃提供商，而參投標(biāo)方案是在沒(méi)有支付費(fèi)用的情況下提供的園區(qū)設(shè)計(jì)，一旦中標(biāo)就等于認(rèn)可了投標(biāo)方的規(guī)劃方案，余下大部分的工作就是畫結(jié)構(gòu)圖了蘊(yùn)含一定隱患

4、匆忙上馬，邊建邊改

      由于“拿地”對(duì)于建設(shè)冷鏈物流園區(qū)尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報(bào)項(xiàng)目之前匆忙做出園區(qū)建設(shè)方案并報(bào)政府批地。一旦得到土地后，再進(jìn)行詳細(xì)的戰(zhàn)略調(diào)研論證和規(guī)劃已經(jīng)來(lái)不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動(dòng)，造成了大量浪費(fèi)并且嚴(yán)重影響建設(shè)質(zhì)量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來(lái)越小。

5、冷庫(kù)建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)仍需完善

      2010年出臺(tái)的《冷庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50072-2010》是目前冷庫(kù)建設(shè)唯一可以參照的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)冷庫(kù)的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級(jí)的干貨庫(kù)房是6000平方米。冷庫(kù)中不儲(chǔ)存易燃品，冷庫(kù)保溫用的是不自燃的材料，在冷庫(kù)運(yùn)作越來(lái)越復(fù)雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定冷藏間與穿堂之間的隔墻應(yīng)為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應(yīng)低于3小時(shí)。

       以上規(guī)定給冷庫(kù)建設(shè)造成了極大限制。例如，如果建設(shè)10000平方米的鋼結(jié)構(gòu)冷庫(kù)，應(yīng)該如何進(jìn)行防火分隔?按照此標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃不但冷庫(kù)建設(shè)成本上升，而且會(huì)降低冷庫(kù)的保溫性能，并對(duì)冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來(lái)的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)，可以對(duì)氨制冷做單獨(dú)說(shuō)明。目前已出臺(tái)多項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)就高達(dá)380項(xiàng)。這些標(biāo)準(zhǔn)如果出臺(tái)，多數(shù)企業(yè)并不知道，也談不上被企業(yè)采用。

三、結(jié)語(yǔ)

      總結(jié)我國(guó)冷鏈物流園區(qū)在快速發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題，首先是園區(qū)建設(shè)，其次是園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理。園區(qū)的建設(shè)屬于戰(zhàn)略投資，它所帶來(lái)的影響無(wú)論對(duì)企業(yè)、對(duì)社會(huì)都將是長(zhǎng)期和巨大的。園區(qū)的運(yùn)營(yíng)雖然也出現(xiàn)很多問(wèn)題，但管理問(wèn)題可以逐步改善，而園區(qū)規(guī)劃定位的失誤往往帶來(lái)不可挽回的損失。

       我們強(qiáng)調(diào)冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對(duì)性地加以解決，盡量避免類似情況發(fā)生，這樣才能推動(dòng)我國(guó)冷鏈物流園區(qū)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

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